Wat Albert Heijn, Vomar en Dekamarkt voor Deen betalen is op dit moment niet bekend. Distrifood vroeg een aantal retailexperts een gefundeerde schatting te maken die met de overname is gemoeid. ‘20 tot 25 keer de weekomzet’, zegt één van de bronnen, werkzaam bij een groot adviesbureau. De expert, die anoniem wil blijven, komt uit op een bedrag tussen de €380 en €400 miljoen. Als zijn schatting klopt, is het bedrag bijna net zo hoog als de €410 miljoen waarvoor Sligro het 130 vestigingen tellende Emté verkocht aan Jumbo en Coop.

Lagere schatting

Tjerk van Leusden, directeur van supermarktmakelaar SuperVastgoed – in het verleden als vastgoeddirecteur C1000 bij veel transacties betrokken - komt een stuk lager uit. ‘Ik zou niet weten waarom er zoveel zou worden betaald.’ Hij baseert zich daarbij onder meer op het bedrag dat supermarktformules aan sleutelgelden betalen voor nieuwe locaties. Mede op die basis schat hij in dat ‘tussen de €250 en €300 miljoen’ wordt neergeteld door de drie formules. ‘Zo’n €3 tot €3,5 miljoen per winkel.’ Daarbij is volgens Van Leusden veel afhankelijk van de huurcontracten die worden afgesloten voor de circa 50 winkels die het vastgoedbedrijf van de familie Deen bezit. Van de huurprijs én van de lengte van de contracten. ‘Als je een contract voor 20 jaar afsluit, zal de prijs van de exploitatie lager uitvallen dan bij een korter huurcontract.’

'AH leidend in overname'

Volgens de eerstgenoemde retailexpert zal Albert Heijn leidend zijn in de overname en het leeuwendeel van de overnamesom voor zijn rekening nemen. Want, zo stelt hij: ‘Albert Heijn krijgt er 39 mooie vestigingen bij waarmee ze blinde vlekken kunnen dichttimmeren.’ Vomar en Dekamarkt zullen volgens hem de winkels overnemen waar AH geen belang bij heeft.

'Niet alle Deen-filialen aantrekkelijk'

Volgens Van Leusden zijn niet alle Deen-winkels even aantrekkelijk. ‘Er zijn er twee kleiner dan 500 vierkante meter en een groot deel zit tussen de 800 en 1200 vierkante meter, dat is tegenwoordig ook aan de kleine kant. Voor grotere winkels, een goede locatie, zal wel een goede prijs worden betaald. Maar het zal me niets verbazen als de kleinere winkels met een lage omzet Vomar en Dekamarkt vrijwel niets of helemaal niets kosten.’

'Na gemiste kansen AH bereid hoofdprijs te betalen'

De ‘anonieme’ retailconsultant vermoedt dat Deen zeker ook met Jumbo om tafel heeft gezeten. ‘Of Jumbo het te veel vond? Ze zullen zijn afgetroefd.’ Bovendien is AH volgens hem na een aantal ‘gemiste kansen bereid de hoofdprijs te betalen’. Van Leusden zegt stellig dat Deen ‘met iedereen’ om tafel zal hebben gezeten, dus ook met Jumbo. ‘En zelfs met buitenlandse partijen.’ Hij denkt dat vooral de timing Jumbo slecht uitkwam. ‘Ze hebben net Hema overgenomen en door de lockdown zal veel geld nodig zijn voor La Place. Ze hebben daar hun handen meer dan vol.’ Hij wijst daarbij ook op de recente vastgoedtransactie, waarbij Jumbo voor €325 miljoen 62 winkelpanden verkocht aan Annexum. ‘Die deal hebben wij begeleid.’ Hij denkt bovendien dat Deen ook gekeken zal hebben naar het effect voor zijn medewerkers. ‘Bij een verkoop aan Jumbo zullen voor de mensen op het hoofdkantoor de gevolgen vele malen groter zijn dan bij de verkoop aan deze drie partijen.’

Jumbo uit Noord-Holland weren

Zowel AH, Dekamarkt als Vomar hebben er een strategisch belang bij om Jumbo zoveel mogelijk uit Noord-Holland te houden, verklaart de anonieme retailexpert zijn schatting van €380 tot €400 miljoen. De gele formule is immers relatief ondervertegenwoordigd in Noord-Holland en dat zullen de drie overnamepartijen graag zo willen houden. ‘Dat is een strategische keuze die ongetwijfeld bij alle drie een rol speelt’, aldus de retailexpert die anoniem blijft. Van Leusden bevestigt die lezing. ‘Vooral voor Vomar en Dekamarkt zal dat een grote rol spelen.’